Czym jest operat szacunkowy? Wzór.

Operat szacunkowy to dokument sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Z operatem szacunkowym zetkniemy się przy podziale spadku, kredycie hipotecznym, licytacji komorniczych czy sprzedaży lub kupnie mieszkania. Co warto wiedzieć na temat operatu szacunkowego?

Spis treści:

Operat szacunkowy — co to jest?
W jakim celu sporządza się operat szacunkowy?
Jakie dokumenty są potrzebne do przygotowania operatu?
Co powinien zawierać operat szacunkowy — wzór.
Czy operat szacunkowy ma datę ważności?

Operat szacunkowy — co to jest?

Operat szacunkowy to opracowanie, w którym oszacowana jest wartość nieruchomości. Taki dokument może przygotować jedynie rzeczoznawca majątkowy, który uzyskał odpowiednie uprawnienia. Każdy rzeczoznawca majątkowy miał obowiązek ukończenia studiów podyplomowych z wyceny nieruchomości, odbycia praktyki zawodowej oraz zdania państwowego egzaminu zawodowego. Rzeczoznawca zawiera w operacie opis nieruchomości wraz z dokumentacją fotograficzną, przedstawia metodologię wyliczeń oraz same obliczenia.

W jakim celu sporządza się operat szacunkowy?

Operat szacunkowy przygotowuje się w celu oszacowani wartości nieruchomości. Wykonywany jest najczęściej na potrzeby:

zabezpieczenia wierzytelności kredytowej,
kupna lub sprzedaży nieruchomości,
działu spadku,
księgowe,
licytacji komorniczej oraz do innych celów.
podatkowe,
podziału majątku,
ubezpieczeniowe,
zniesienia współwłasności,
oszacowania wartości prawa użytkowania wieczystego,
ustalenia wysokości opłaty planistycznej.

Jakie dokumenty są potrzebne do przygotowania operatu?

Lista dokumentów potrzebnych do sporządzenia operatu szacunkowego zmienia się w zależności od rodzaju wycenianej nieruchomości i warto skonsultować tę kwestię z rzeczoznawcą majątkowym. Należy pamiętać, że nie istnieje odgórnie narzucony spis niezbędnych dokumentów, więc w zależności od przypadku lista może ulec skróceniu lub wydłużeniu.

W przypadku wyceny nieruchomości niezabudowanej potrzebne będą:

numer księgi wieczystej lub dokument, który potwierdza prawo do nieruchomości,
wypis z rejestru gruntów,
kopia mapy ewidencyjnej,
mapa zasadnicza,
wypis oraz wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
decyzja o warunkach zabudowy lub pozwolenie na budowę, jeśli zostały wydane.

Jeżeli operat szacunkowy ma być sporządzony dla nieruchomości z budynkiem mieszkalnym, niezbędne są:

numer księgi wieczystej lub dokument, który potwierdza prawo do nieruchomości,
wypis z rejestru gruntów,
kopia mapy ewidencyjnej,
mapa zasadnicza,
wypis oraz wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
projekt architektoniczno-budowlany,
pozwolenie na użytkowanie (opcjonalnie),
dziennik budowy dla budynków będących w trakcie budowy.

W przypadku wyceny lokalu mieszkalnego lub użytkowego niezbędna dokumentacja to:

numer księgi wieczystej lub dokument, który potwierdza prawo do nieruchomości,
umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu

Gdy chcemy zlecić stworzenie operatu szacunkowego dla nieruchomości komercyjnych takich jak magazyny, biurowce, czy zakłady przemysłowe potrzebne będą:

numer księgi wieczystej lub dokument, który potwierdza prawo do nieruchomości,
umowy najmu
wypis z rejestru gruntów,
mapa ewidencyjna,
mapa zasadnicza,
projekt architektoniczno-budowlany,
protokół kontroli stanu technicznego.

Co powinien zawierać operat szacunkowy — wzór.

Operat szacunkowy musi być sporządzony w formie pisemnej i mieć odzwierciedlenie w stanie prawnym oraz faktycznym wycenianej nieruchomości. Dokument powinien zawierać informacje określające sposób dokonania wyceny.

Niezbędne elementy operatu szacunkowego to:

określenie przedmiotu oraz zakresu wyceny
określenie celu wyceny,
podstawa formalna wyceny oraz źródła danych o nieruchomości
ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości
opis stanu nieruchomości,
wskazanie przeznaczenia nieruchomości wycenianej,
analiza lokalnego rynku nieruchomości,
opis wybranej metody szacowania oraz wskazanie rodzaju określanej wartości,
przedstawienie obliczeń wraz z wynikiem wyceny,
opcjonalnie dokumentacja fotograficzna.

Czy operat szacunkowy ma datę ważności?

Formalnie operat szacunkowy jest ważny przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Operat szacunkowy może utracić swoją ważność przed upływem roku od jego sporządzenia, jeżeli nastąpią znaczące zmiany dotyczące wycenionej nieruchomości lub istotne zmiany na rynku nieruchomości. Mowa tu na przykład o zniesieniu współwłasności, zmianie przeznaczenia lub sposobu użytkowania nieruchomości, przebudowie czy istotnym zmianom na lokalnym rynku. Po upływie 12 miesięcy od daty sporządzenia dokumentu można przedłużyć jego ważność poprzez potwierdzenie aktualności. Takiego potwierdzenia może dokonać jedynie autor operatu szacunkowego. Procedura potwierdzenia aktualności może być wykonana tylko raz dla danej wyceny i wydłuża jej ważność o kolejne 12 miesięcy. Z tego wynika, że maksymalny termin ważności operatu szacunkowego wynosi 24 miesiące.

Operat szacunkowy to dokument zawierający autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Takiego dokumentu potrzebuje każdy, kto stara się o kredyt hipoteczny lub chce szybko i skutecznie sprzedać mieszkanie. Do sporządzenia operatu szacunkowego niezbędne są dokumenty potwierdzające prawo do nieruchomości. Szczegółowa lista niezbędnych dokumentów ulega zmianie w zależności od rodzaju nieruchomości podlegającej wycenie. Dokument musi być sporządzony w formie pisemnej i zawierać stałe elementy. O wyborze zastosowanego podejścia oraz metodzie wyliczeń decyduje rzeczoznawca majątkowy. Ważność operatu szacunkowego wynosi 12 miesięcy z możliwością przedłużenia maksymalnie do dwóch lat.