Sprzedaż mieszkania, domu lub działki nie zawsze wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Obowiązek podatkowy zależy przede wszystkim od tego, ile czasu minęło od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.
Co znajdziesz w artykule
Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem pięciu lat, konieczne jest co do zasady złożenie deklaracji PIT-39. Podatek wynosi 19%, ale nalicza się go od osiągniętego dochodu, a nie od całej ceny sprzedaży. W określonych sytuacjach można również skorzystać ze zwolnienia podatkowego, przeznaczając przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.
Zasady opisane w artykule dotyczą sprzedaży prywatnej, która nie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?
Podatek dochodowy może wystąpić, jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia lub wybudowania.
Zasada ta dotyczy odpłatnego zbycia:
- nieruchomości lub jej części,
- udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa użytkowania wieczystego gruntu.
Jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, uzyskany przychód nie podlega opodatkowaniu PIT. Sprzedający nie płaci wówczas podatku i nie składa deklaracji PIT-39. Jeżeli jednak sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, PIT-39 należy złożyć niezależnie od tego, czy transakcja przyniosła dochód, stratę, czy została objęta ulgą mieszkaniową.
Jak liczyć pięć lat od zakupu nieruchomości?
Pięciu lat nie liczy się bezpośrednio od dnia podpisania aktu notarialnego. Okres ten rozpoczyna się z końcem roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.
Przykład
Mieszkanie zostało kupione 14 sierpnia 2020 roku. Pięcioletni okres liczy się od końca 2020 roku i obejmuje lata:
- 2021,
- 2022,
- 2023,
- 2024,
- 2025
Od 1 stycznia 2026 roku mieszkanie można sprzedać bez podatku dochodowego i bez konieczności składania PIT-39.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy mieszkanie zostało kupione w 2021 roku. Pięcioletni okres kończy się dopiero 31 grudnia 2026 roku. Sprzedaż dokonana w 2026 roku następuje więc przed jego upływem, natomiast sprzedaż bez podatku będzie możliwa od 1 stycznia 2027 roku.
Kiedy można sprzedać nieruchomość bez podatku?
| Rok nabycia lub wybudowania | Sprzedaż bez podatku możliwa od |
| 2020 | 1 stycznia 2026 roku |
| 2021 | 1 stycznia 2027 roku |
| 2022 | 1 stycznia 2028 roku |
| 2023 | 1 stycznia 2029 roku |
| 2024 | 1 stycznia 2030 roku |
| 2025 | 1 stycznia 2031 roku |
| 2026 | 1 stycznia 2032 roku |
Samo odczekanie pięciu lat oznacza, że sprzedaż nie stanowi już źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu PIT. Nie trzeba wtedy wykazywać transakcji w rocznej deklaracji podatkowej.
Czytaj więcej o tym jak sprzedać mieszkanie?
Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?
Podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości wynosi 19%.
Nie jest on jednak naliczany od całej ceny wpisanej w umowie sprzedaży. Podstawę opodatkowania stanowi dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu.
Podstawowy sposób obliczenia wygląda następująco:
dochód = przychód ze sprzedaży – koszty uzyskania przychodu
Następnie:
podatek = dochód podlegający opodatkowaniu × 19%
Jeżeli sprzedający korzysta z ulgi mieszkaniowej, podatek oblicza się od dochodu pomniejszonego o część objętą zwolnieniem.
Jak obliczyć przychód ze sprzedaży nieruchomości?
Przychodem jest co do zasady cena określona w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć wydatki bezpośrednio związane z przeprowadzeniem transakcji, na przykład:
- prowizję pośrednika nieruchomości,
- opłaty notarialne poniesione przez sprzedającego,
- inne udokumentowane koszty niezbędne do przeprowadzenia sprzedaży.
Jeżeli mieszkanie zostało sprzedane za 600 000 zł, a sprzedający zapłacił pośrednikowi prowizję w wysokości 15 000 zł, przychód podatkowy wynosi 585 000 zł.
Trzeba przy tym pamiętać, że cena wpisana do aktu notarialnego nie zawsze zostanie automatycznie uznana przez urząd skarbowy. Jeżeli bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega ona od wartości rynkowej nieruchomości, urząd może określić przychód na podstawie jej wartości rynkowej.
Jakie koszty można odliczyć od przychodu?
Wysokość podatku zależy w dużej mierze od prawidłowego określenia kosztów uzyskania przychodu. Im wyższe są odpowiednio udokumentowane koszty, tym niższy może być dochód podlegający opodatkowaniu.
Koszty nabycia lub wybudowania nieruchomości
W przypadku nieruchomości kupionej do kosztów można zaliczyć przede wszystkim cenę jej nabycia.
Kosztem mogą być również udokumentowane wydatki bezpośrednio związane z nabyciem, między innymi:
- podatek od czynności cywilnoprawnych,
- taksa notarialna,
- opłaty sądowe związane z wpisami do księgi wieczystej,
- inne uzasadnione i udokumentowane koszty nabycia.
W przypadku samodzielnie wybudowanej nieruchomości uwzględnia się udokumentowane wydatki poniesione na jej budowę.
Nakłady zwiększające wartość nieruchomości
Do kosztów można również zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania.
Mogą to być na przykład wydatki na:
- przebudowę lub rozbudowę,
- modernizację instalacji,
- trwałe ulepszenie lokalu,
- generalny remont zwiększający wartość nieruchomości.
Nie każdy bieżący wydatek związany z utrzymaniem mieszkania automatycznie staje się kosztem podatkowym. Konieczne jest wykazanie, że poniesiony nakład rzeczywiście zwiększył wartość sprzedawanej nieruchomości.
Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów potwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Same paragony, kosztorysy lub oświadczenia wykonawców mogą nie być wystarczające.
Przykład obliczenia podatku od sprzedaży mieszkania
Załóżmy, że właściciel kupił mieszkanie za 500 000 zł, a następnie sprzedał je przed upływem pięciu lat za 650 000 zł.
Poniósł następujące wydatki:
- cena zakupu mieszkania: 500 000 zł,
- udokumentowane koszty zakupu: 15 000 zł,
- udokumentowane nakłady zwiększające wartość: 35 000 zł,
- prowizja pośrednika przy sprzedaży: 15 000 zł.
Najpierw obliczamy przychód:
650 000 zł – 15 000 zł = 635 000 zł
Koszty uzyskania przychodu wynoszą:
500 000 zł + 15 000 zł + 35 000 zł = 550 000 zł
Dochód wynosi zatem:
635 000 zł – 550 000 zł = 85 000 zł
Jeżeli sprzedający nie skorzysta z ulgi mieszkaniowej, podatek wyniesie:
85 000 zł × 19% = 16 150 zł
Czy przy sprzedaży nieruchomości ze stratą trzeba zapłacić podatek?
Jeżeli przychód ze sprzedaży jest niższy niż koszty uzyskania przychodu, sprzedający ponosi stratę. W takiej sytuacji nie ma dochodu, od którego można byłoby naliczyć podatek.
Nie oznacza to jednak, że można pominąć rozliczenie. Jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, należy złożyć PIT-39 również wtedy, gdy transakcja zakończyła się stratą.
Straty ze sprzedaży nieruchomości nie można odliczyć od wynagrodzenia, działalności gospodarczej, najmu ani innych dochodów. Nie rozlicza się jej także w kolejnych latach.
PIT-39 – kto i kiedy musi go złożyć?
PIT-39 składa osoba, która sprzedała nieruchomość lub określone prawo majątkowe przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku jego nabycia lub wybudowania.
Deklarację składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym doszło do sprzedaży.
Osoba, która sprzeda nieruchomość w 2026 roku, powinna zatem złożyć PIT-39 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 roku.
PIT-39 trzeba złożyć również wtedy, gdy:
- sprzedaż przyniosła stratę,
- po uwzględnieniu kosztów nie wystąpił podatek,
- cały dochód ma zostać objęty ulgą mieszkaniową,
- sprzedający zamierza dopiero w kolejnych latach przeznaczyć przychód na własne cele mieszkaniowe.
Po upływie pięciu lat nie składa się PIT-39 i nie wykazuje sprzedaży w innej rocznej deklaracji podatkowej.
Jak uniknąć podatku dzięki uldze mieszkaniowej?
Osoba sprzedająca nieruchomość przed upływem pięciu lat może skorzystać ze zwolnienia podatkowego, jeżeli przeznaczy przychód ze sprzedaży na realizację własnych celów mieszkaniowych.
Istotne jest, że na cele mieszkaniowe przeznacza się przychód, a nie sam dochód. Przychodem jest cena sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Wydatkowanie środków może rozpocząć się najwcześniej w dniu sprzedaży. Termin na wykorzystanie pieniędzy upływa po trzech latach, licząc od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została sprzedana.
Jeżeli sprzedaż nastąpiła w lipcu 2026 roku, przychód należy wydać na własne cele mieszkaniowe najpóźniej do 31 grudnia 2029 roku.
Co może być własnym celem mieszkaniowym?
Do wydatków na własne cele mieszkaniowe można zaliczyć między innymi:
- zakup domu lub mieszkania,
- zakup udziału w domu lub mieszkaniu,
- zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
- zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę własnego domu,
- rozbudowę, przebudowę, adaptację lub remont własnego domu albo mieszkania,
- adaptację własnego budynku lub lokalu niemieszkalnego na cele mieszkalne,
- spłatę kwalifikowanego kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami.
Nabywana lub remontowana nieruchomość powinna służyć zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Sam zakup lokalu wyłącznie jako inwestycji nie oznacza automatycznie realizacji własnego celu mieszkaniowego.
Wydatki trzeba odpowiednio udokumentować. W zależności od ich rodzaju mogą to być między innymi akty notarialne, faktury VAT, potwierdzenia przelewów lub dokumenty bankowe dotyczące spłaty kredytu.
Czy trzeba przeznaczyć cały przychód na cele mieszkaniowe?
Nie trzeba przeznaczać całego przychodu ze sprzedaży. Możliwe jest wykorzystanie tylko jego części, ale wtedy zwolnienie podatkowe będzie miało charakter proporcjonalny.
Dochód zwolniony oblicza się według wzoru:
dochód zwolniony = dochód × wydatki mieszkaniowe ÷ przychód ze sprzedaży
Przykład częściowej ulgi mieszkaniowej
Przychód ze sprzedaży wyniósł 500 000 zł, a koszty uzyskania przychodu 400 000 zł.
Dochód wynosi:
500 000 zł – 400 000 zł = 100 000 zł
Podatnik przeznaczył na własne cele mieszkaniowe 250 000 zł, czyli połowę przychodu.
Dochód zwolniony wynosi:
100 000 zł × 250 000 zł ÷ 500 000 zł = 50 000 zł
Opodatkowaniu podlega pozostałe 50 000 zł. Podatek wyniesie więc:
50 000 zł × 19% = 9 500 zł
Jeżeli cały przychód zostanie prawidłowo przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, cały osiągnięty dochód może zostać zwolniony z podatku.
Co się stanie, jeżeli środki nie zostaną wydane w terminie?
Podatnik, który w PIT-39 zadeklarował skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, ale nie przeznaczył odpowiedniej kwoty na kwalifikowane cele w ustawowym terminie, musi skorygować deklarację.
Konieczne będzie wówczas:
- złożenie korekty PIT-39,
- wykazanie dochodu podlegającego opodatkowaniu,
- zapłacenie należnego podatku,
- zapłacenie odsetek za zwłokę.
Odsetki nalicza się od dnia następującego po terminie płatności podatku za rok, w którym dokonano sprzedaży, aż do dnia jego zapłaty.
Podatek od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku
W przypadku nieruchomości otrzymanej w spadku pięcioletniego okresu nie liczy się od dnia śmierci spadkodawcy ani od dnia stwierdzenia nabycia spadku.
Pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.
Przykład
Spadkodawca kupił mieszkanie w 2018 roku, a spadkobierca odziedziczył je w 2025 roku. Pięcioletni okres upłynął z końcem 2023 roku. Spadkobierca może więc sprzedać mieszkanie w 2026 roku bez podatku dochodowego i bez składania PIT-39.
Jeżeli sprzedaż odziedziczonej nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat liczonych od nabycia lub wybudowania jej przez spadkodawcę, przy obliczaniu dochodu można uwzględnić między innymi:
- udokumentowane koszty nabycia lub wybudowania poniesione przez spadkodawcę,
- odpowiednią część zapłaconego podatku od spadków i darowizn,
- udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości,
- przypadające na spadkobiercę ciężary spadkowe.
Za ciężary spadkowe uznaje się między innymi spłacone długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia.
Czytaj także: Jak sprzedać mieszkanie, dom lub działkę ze spadku?
Podatek od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie
W przypadku darowizny pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym obdarowany nabył nieruchomość.
Jeżeli rodzice przekazali dziecku mieszkanie w drodze darowizny w 2024 roku, sprzedaż bez podatku będzie możliwa od 1 stycznia 2030 roku.
Przy sprzedaży przed upływem pięciu lat do kosztów mogą zostać zaliczone między innymi:
- udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości poniesione w czasie jej posiadania,
- odpowiednia część zapłaconego podatku od spadków i darowizn.
Kosztem nie staje się natomiast automatycznie cena, którą wcześniej za nieruchomość zapłacił darczyńca.
Czy urząd skarbowy może zakwestionować cenę sprzedaży?
Urząd skarbowy może zweryfikować cenę wskazaną w umowie, jeżeli bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega ona od wartości rynkowej nieruchomości.
Wartość rynkowa jest ustalana z uwzględnieniem między innymi:
- rodzaju nieruchomości,
- lokalizacji,
- stanu technicznego,
- stopnia zużycia,
- czasu zawarcia transakcji,
- cen stosowanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości.
Niższa cena może być uzasadniona na przykład złym stanem technicznym, wadami prawnymi, koniecznością przeprowadzenia kosztownego remontu albo szczególnymi warunkami transakcji. Warto zachować dokumenty potwierdzające okoliczności, które miały wpływ na cenę.
Jeżeli organ podatkowy określi przychód na podstawie wartości rynkowej, podatek będzie liczony od przychodu ustalonego przez urząd, a nie od ceny podanej w umowie.
Zobacz także: Jak wycenić nieruchomość przed sprzedażą?
Kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży nieruchomości?
Podatek dochodowy nie wystąpi, jeżeli:
- nieruchomość zostanie sprzedana po upływie pięciu lat liczonych od końca roku jej nabycia lub wybudowania,
- sprzedaż przed upływem pięciu lat nie przyniesie dochodu,
- cały dochód zostanie objęty ulgą mieszkaniową,
- w przypadku spadku upłynęło pięć lat od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.
Trzeba jednak odróżnić brak podatku od braku obowiązku złożenia deklaracji. PIT-39 nie składa się po upływie pięcioletniego okresu. Przy sprzedaży wcześniejszej deklaracja jest wymagana również wtedy, gdy wystąpiła strata albo cały dochód korzysta z ulgi mieszkaniowej.
Najczęściej zadawane pytania
Czy podatek wynosi 19% ceny sprzedaży?
Nie. Podatek wynosi 19% dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania przychodu. Dodatkowo dochód może zostać w całości lub w części objęty ulgą mieszkaniową.
Czy sprzedaż mieszkania kupionego w 2020 roku podlega podatkowi w 2026 roku?
Nie. Pięcioletni okres zakończył się 31 grudnia 2025 roku. Od 1 stycznia 2026 roku mieszkanie można sprzedać bez podatku i bez składania PIT-39.
Czy przy sprzedaży ze stratą trzeba składać PIT-39?
Tak, jeżeli nieruchomość została sprzedana przed upływem pięciu lat. Nie wystąpi podatek, ale nadal trzeba wykazać transakcję i poniesioną stratę.
Czy po upływie pięciu lat trzeba wykazać sprzedaż w deklaracji PIT?
Nie. Sprzedaż dokonana po upływie pięciu lat nie podlega PIT i nie jest wykazywana w PIT-39 ani w innej rocznej deklaracji podatkowej.
Czy trzeba przeznaczyć cały przychód na własne cele mieszkaniowe?
Nie. Można przeznaczyć tylko część przychodu, ale wtedy zwolnienie obejmie proporcjonalną część dochodu.
Ile czasu jest na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej?
Przychód należy wydać najpóźniej w ciągu trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
Czy urząd skarbowy może podwyższyć przychód ze sprzedaży?
Tak. Jeżeli cena wskazana w umowie bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, urząd może określić przychód według wartości rynkowej nieruchomości.
Czy opisane zasady dotyczą sprzedaży w ramach działalności gospodarczej?
Nie. Artykuł dotyczy prywatnego odpłatnego zbycia nieruchomości. Sprzedaż dokonywana w ramach działalności gospodarczej rozliczana jest według innych zasad.
